Uso de suelos y plusvalía
“En EE.UU. se capturan las plusvalías del suelo para financiar las mismas inversiones que las hicieron posibles”.
El caso Caval evidenció un hecho significativo: las superganancias que obtiene el sector privado a partir de modificaciones normativas en las políticas públicas de uso del suelo. La perspectiva del pronto cambio del plan regulador intercomunal que afecta a la comuna de Machalí, así como también las estimaciones de una mejor conectividad vial con Rancagua, inmediatamente valorizaron los terrenos adquiridos por Caval, empresa de la nuera de la Presidenta, en $9.500 millones, generando una ganancia de $2.500 millones.
Este incremento repentino del valor del suelo no es un hecho aislado. No ocurre sólo cuando se modifica un plan regulador, sino también cuando se producen mejoras en infraestructura o servicios urbanos. En Santiago, la zona de Los Dominicos conoció alzas de valor de hasta el 20% con la extensión de la Línea 1 del metro, y ahora son las áreas de la ciudad beneficiadas por la construcción de las líneas 3 y 6 las que están atravesando similar proceso.
El sector propietario se beneficia notablemente de políticas públicas que se llevan a cabo en búsqueda del bien común. Esta es una de las causas por las que el mercado del suelo se considera como “imperfecto”. Corresponde a la gestión gubernamental mitigar estas externalidades para evitar las inequidades en el acceso al suelo y a los bienes públicos.
La experiencia internacional señala que es posible implementar mecanismos de captura de este tipo de plusvalías por parte del Estado. En Brasil, por ejemplo, los propietarios que ven el valor de sus bienes raíces incrementados por esta vía deben contribuir a la puesta en pie de viviendas sociales que ayuden al “desfavelamiento”. En Colombia, una ley de 1998 permite al Estado captar un porcentaje del incremento en el precio del suelo (entre un 30% y un 50%) que se derive del cambio en las normativas de su uso, y en EE.UU. se capturan estas plusvalías para financiar las mismas inversiones en infraestructura y servicios que las hicieron posibles.
En Chile no existe ningún mecanismo efectivo para que el Estado recupere esta plusvalía, para reinvertirla en un desarrollo urbano que apunte a la sustentabilidad social, económica y ecológica. El tópico ha sido recurrente en documentos del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, pero no se ha expresado en términos de la legislación pertinente, a pesar de que el acceso desigual a la calidad de vida y los bienes públicos se reconoce como el principal problema de las urbes chilenas.